房地产社区住宅标识系统解决方案

2017-01-26 点击量：

一、系统概述
随着房地产市场的持续升温和住宅商品房市场投放量的增加，市场竞争也随之加剧，由以前的卖方市场逐渐向买方市场转换。购房者在购买前要对各个楼盘的软硬件进行全方位考察和比对。因而，巨额的广告投入和大力的销售推广能将购房者吸引到项目现场考察和观摩，而能决定性影响购房者购买动机的一个重要方面--楼盘环境现场形象包装整合和传播将是一个重要的竞争环节。因为目前的楼盘形象在平面、电视和户外媒体的支持下，包装形式日趋同一，在没有特质化创意的今天，住宅建筑和社区公共环境标识系统形象无疑是令购买者耳目一新的上好举措。“86signs住宅社区标识导向系统解决方案”在此背景下应运而生，它将力助住宅社区楼盘环境现场形象成为购买者注目和印象深刻的一个鲜亮形象。

86signs住宅社区标识导向系统（Residential Signage & Wayfinding Systems）是针对于住宅社区系统内外部的空间和环境而进行的一项身份或形象识别与视觉引导工作，通过它可以使社区内的建筑、公共环境、服务设施、管理处所及各种空间与人联系起来，同时也使这些建筑、环境或空间与外界空间相连。它是现代化和人性化住宅社区连接人与空间必备的基础性设施。目前已被世界各国的房地产住宅开发商广泛采用。

我们在政府公布或行业公布的相关文件中，能找到众多的关于住宅社区标识导向系统要求描述的文字。例如：在网络上流行的北京市购房合同之《204条补充条款应对购房陷阱》之第11部分：社区设施部分之第92条 住宅标识：社区内的所有建筑物应当有明确的标识，以利于买受人的特殊家庭成员能够顺利找到买受人所购住宅。

目前，国内住宅社区的建设愈来愈朝着现代化和人性化的方向发展，楼宇的平面和空间规模扩大，楼宇和社区配套设施的空间布局越来越复杂。不要说初入小区的拜访者，就是的物业管理者也需要一定时间才能将该内部结构摸透。这样就很难保证公安、消防、医疗急救、邮政物流等关键时刻之效率服务能准确的定位和到达，可能会造成案发找不到现场、消防找不到火患地点和消防设施、医疗急救因找不到快捷的路径而延误急救时机、物流快递找不到住户标识而耽误投递时机等等。
而对于一个住宅社区，它是否能够成为一个人性化的住宅社区，最终要取决于该住宅社区内是否有一套完整的、高质量和符合国家甚至国际标准的标识导向系统。它能方便不同的住户和初次拜访者，依不同的行进方向在复杂的住宅社区中快速、准确的进行空间定位，并有效的到达目的地并自如的使用各种配套设施，以达到人与空间甚至社区和谐融合的目的。

在过去，住宅社区内各子空间或住宅建筑均独立自设身份标识或视觉引导，并采用不同的造型、传播媒介和载体，但随着企业形象视觉识别系统（CIS）理论实践、空间公共艺术以及人流结构多样性变化的高速发展，传统的标牌概念已不适应标识引导和人流对传输线路的需求，而采用国际标准的结构系统化标识导向系统，可以克服传统标牌设置方法的不足，将住宅社区内所有地点、线路、建筑与服务设施、处所的身份标识与视觉引导功能结合在一套标准的标识导向系统上。

人性化整体系统考虑的标识导向系统由于有很长的适用期，反复设置只会造成投资上的浪费和时间上的消耗，因此在设计上应尽量做到前期统一规划，一次性达到较为先进的水平，至于其他后续建设的环境空间和建筑则可以根据需求和市场情况分期投资建设。我们在系统倒入时，为保证其先进性，并适合未来环境或项目发展的要求，我们建议主干导向系统全部采用模块化设计和易换部件，终端标识系统则采用长期稳定的符合国家和行业标准的设计。这样虽然在初期投资有所增加，但避免了今后因社区住宅环境项目的发展及更新换代所引起的标识导向系统项目方面的再投资，减少了系统投资的综合成本。
二、系统构架
1、系统介绍
86signs住宅社区标识导向系统解决方案是以房地产住宅社区空间序列和空间流程优化为基础, 以社区空间品牌标识形象强化推广以促进楼盘销售为目的，以楼盘营销决策分析功能于一体的高度视觉化的房地产住宅项目解决方案。它是针对房地产销售环节服务链终端强化管理的高效工具，可以解决目前房地产住宅楼盘项目包装中存在的种种观念问题。因为平面、电视和户外广告可以吸引购房者到达现场考察对比，在今天楼盘建筑质量相对成熟的前提下，优化的社区空间序列流程和整体系统的空间品牌形象才是购房者可以留存下来和可以拥有的空间，事实源自所见，因为随着楼盘售磬，带有即时促效性质的平面、电视和户外和现场广告也将随之退出和撤除。因而同时具有现场营销和空间品牌提升包装双重功能的标识导向系统无疑能得到购房者的首肯。同时对发展商来说，现在或将来，一个成功的社区空间品牌无疑是一个成功的现场营销模式。

房地产住宅社区标识系统解决方案可以对房地产住宅社区内的人流、物流、空间流程进行有序管理，例如：公共治安、消防安全、医疗急救安全、物流邮政投递等；可以使公安、消防、急救、邮政及时准确的找到每个住户及地理资讯系统的详细数据；此种地理资讯系统的导向模式代替了传统的人工问路模式，为各大中型社区物业管理带来了高效、方便与安全。

86signs住宅社区标识导向系统是由社区形象标识系统、社区空间导向系统、社区环境景观标识系统、物业管理标识系统、机动车交通标识系统五个方面组成:
2、子系统构成
（1）社区形象标识系统
以社区形象宣传、推广为特征之标识物，例如：
楼宇自然标识系统；
主体或主题标识系统；
大型或超尺度牌体标识系统。
（2）社区空间导向系统
以社区空间流程视觉引导、指示、指向为特征之媒介或载体，例如：
指示牌/物；
指向牌/物；
分流牌/物。
（3）社区环境景观标识系统
在社区公共景观环境空间中，以明示、告知、说明、劝说等为特征之媒介或载体，例如：绿地警示牌、水景说明标牌、景观纪念标识、雕塑标识、公益标识等）
（4）物业管理标识系统
在物业管理区域或工作中，以明示、说明、通知、管理等为特征之媒介或载体，例如：
公示规章制度事项等
设备设施标识；
消防设施标识；
引导疏散标识；
配电系统标识；
安全系统标识；
物业管理人员标识等。
（物业管理标识系统建议主要引入KKS（电力标识系统方案），从整体上降低设备的误操作的可能性，使得整个标识系统能够做到信息化管理。）
（5）机动车交通标识系统??
在社区范围内对机动车辆实施疏导、引诱和管理等功能为特征之媒介或载体，例如：
道路交通标志；
道路交通标线；
辅助标识导向设施。

另外，住宅社区如更多的从国际化和人文关怀角度考虑，根据需要我们建议将ADA标识概念（特为残障人士考虑）和双语标识概念选择性导入进来，这将很好的提升小区的品牌价值和人文理念。

3、服务物业类别
??86signs服务的物业主要是大规模的住宅社区项目空间包装，包含以下物业类型:
（1）普通住宅
（2）公寓
（3）商住楼
（4）别墅
（5）经济实用房

4、客户分布范围
86signs房地产住宅社区标识导向系统解决方案客户分布范围包含以下：
（1）房地产开发商
（2）房地产经纪策划公司
（3）物业管理企业/部门
（4）楼盘项目建设总包商
（5）城市、景观和规划承包商
（6）建筑设计、装饰设计承包商
三、方案特点
1、方案概念设计基础
方案概念设计支撑着整个86signs标识导向系统的设计方向和基础。其基础元是空间、人（车）、信息、时间、品牌。
（1）基于空间流程概念设计（Spacial Process）；
（2）基于人体工程学概念设计(Physical Engineering)
（3）基于信息建筑概念设计（Information Architecture）；
（4）基于时间效率概念设计(Time Efficiency)；
（5）基于品牌形象概念设计(Brand Identity)；

2、“以人为本”的方案设计原则
“以人为本”是现代设计思想的基本原则，其中心是人文主义。人文主义是一种思想体系，中心点是人类、人类的价值和能力,他关切和关心个人的利益、需求和福利。（Humanism is a system of thought that centers on human beings and their values, capacities, and worth.It concern with the interests, needs, and welfare of human beings.
（1）不同的人（Different people）；
包含性别、语言、年龄和习惯等等
（2）不同的方向（Different direction）；
前、后、左、右（左前、右前、左后、右后）；
东、南、西、北（东南、西南、东北、西北）。
（3）不同的目的地（Different destination）
不同的人有着不同的方向，准确的方向保证了不同的人能到达不同的地方。
3、空间整体规划设计原则
房地产住宅社区标识导向系统首先是一项空间序列和流程优化的系统规划工作。对空间流程和空间规划理论的理解决定着系统的设计水平。站在空间的高度来整体设计，首先能保证系统的功能性实现。

4、空间品牌设计理论
房地产住宅社区标识导向系统其次是一项空间品牌的设计和开发工作。将平面图形品牌开发理论注入地域空间，在国外也称呼为环境图形设计（Environmental Graphic）。空间品牌设计概念开发延展和提升了传统平面品牌设计的外延和内涵。
四、技术配置
1、设计执行标准和规范(标志与图形标准)
（1）图形符号表示规则总则 （GB/T 16900-1997）
（2）标志用图形符号的视觉设计原则 （GB/T 14543-93）
（3）图形标志 使用原则与要求（GB/T 15566-1995）
（4）图形符号 术语 （GB/T 15565-1995）
（5）图形符号表示规则 设备用图形符号第1部分：图形符号的形成（GB/T 16902.1-1997）
（6）图形符号表示规则 标志用图形符号第1部分：图形符号的形成（GB/T 16903.1-1997）
（7）与消费者有关的图形符号的一般要求（GB 7291-87）
（8）安全色（GB 2893-2001）
（9）视觉信号表面色 （GB 8416-87）
（10）公共信息标志用图形符号 （GB 1001-94）；
（11）安全标志 （GB 2894-1996）；
（12）安全标志使用导则 （GB 16179-1996）；
（13）消防安全标志 （GB 13495-92）
（14）常用危险化学品的分类及标志 （GB 13690-92）
（15）安全防范系统通用图形符号（行标） （GA/T 74-2000）；
（16）道路交通标志与标线 （GB 5768-1999）；
（17）地名标牌 城乡（GB 17733.1-1999）；
（18）设备用图形符号 通用符号 （GB/T 16273.1-1996）。
（19）《北京市户外广告和牌匾标识管理规定（送审稿） 》2003年9月 北京市市政管理委员会

2、设计执行标准和规范(文字与符号规则)
（1）《中华人民共和国国家通用语言文字法》 2000年10月发布；
（2）《北京市道路交通标识英文用语规范》2005年4月发布；
（3）《地名管理条例》 国务院 一九八六年一月二十三日发布；

3、生产制造遵循的标准
生产制造过程中实施符合GB/T19901—ISO9001“质量体系设计、开发、生产、安装和服务质量保证模式”的标准质量体系。
五、系统实施
86signs全程引入项目管理的概念、规范和方法，通过调动甲方参与和沟通，从需求和实际应用入手，以信息化系统管理软件为支撑（电子管理文档主要使用微软Project2003服务器版项目管理软件），通盘考虑整个项目时间、成本和绩效的均衡，从细节管理上保证系统实施的可操作性。
86signs房地产住宅社区标识导向系统解决方案整体上有助于降低开发商的投资成本、提升产品品质和促进后期管理的优点。

1、系统组织
在实施过程中，86signs对系统的实施给予了充分的重视，实施执行项目组组长负责制。实施项目组包括：营销主管、研发主管、生产主管、服务主管以及86signs实施顾问组成。

2、实施过程
在北京和国内项目的实施过程中，由86signs项目小组向各项目派驻技术专员提供支持与服务。由于使用Internet信息平台和EMS等现代物流平台，对系统的调整和配置统一在公司总部北京进行。 到目前为止，我们的项目案例遍及全国，执行和实施管理系统基本运行正常。项目案例遍及全国各地。
使用和维护培训是系统是否实施真正的重要环节。系统安装完毕后，由公司项目小组向客户提供系统的使用和维护培训。其目的在于使客户能正确的使用和维护系统，能自主的、快捷的解决一些细节问题，能高效保证系统的日常正常运行。

3、控制文档
86signs房地产住宅社区标识导向系统解决方案实施过程中形成的实施文档有：
《项目考察报告》
《委托方提交的项目资料》
《项目设计委托书》
《设计方案》
《设计方案汇报》
《设计方案修订》
《设计方案修订汇报》
《设计方案定稿》
《制作制造工艺图纸》
《制作制造安装估价预算》
《委托制作制造合同》
《项目实施进度及工作责任表》
《实施机构部门组织及人员构成图表》
《产品验收清单》
《安装验收项目清单》
《竣工图》

4、实施策略和方法
86signs住宅社区标识导向系统的实施可分为八步实施法。八步实施法是经过多次项目实施验证的有效的标识导向系统的实施方法。包括：项目组织、项目勘察、方案设计、系统研发、系统制造、安装施工、系统培训、运行维护。